华北房企降价

作者: 澳门微尼斯人手机版  发布:2020-03-24

[摘要] 2014 2019年国庆期间,北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套;二手住宅网签量则分别为56套、101套、209套、28套、44套及41套。

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沈琳拥有购房资格已经满两年。在与父母商议后,决定近期在北京购入自己的首套住房。从开始看房至今已经过去了半年的时间,尽管已经加了20多个中介的微信,但她仍然没有决定买下哪一套住房。

原标题:“难过”的房企:“金九”失色,“银十”抢收 房地产市场已进入“金九银十”的传统旺季,然而在行业调控持续落实之下,市场行情却加速转冷。 根据诸葛找房数据研究中心发布的第36周20城新房成交报告。“金九”首周(第36周)新房...

像沈琳这样持币观望的不在少数,这也在中介方面得到印证。宣武门附近链家的一位中介告诉时代周报记者,今年整个9月虽然团队有四五套的成交量,但自己手上是零成交,而像他这样零成交的经纪人不少。

原标题:“难过”的房企:“金九”失色,“银十”抢收

无论是新建商品住宅还是二手房市场,在以往房地产销售旺季的金九和银十,北京楼市成交量创下了自2014年以来的历史新低。

房地产市场已进入“金九银十”的传统旺季,然而在行业调控持续落实之下,市场行情却加速转冷。

诸葛找房数据研究中心的统计显示,2014 2019年国庆期间,北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套;二手住宅网签量则分别为56套、101套、209套、28套、44套及41套。

根据诸葛找房数据研究中心发布的第36周20城新房成交报告。“金九”首周(第36周)新房表现并不乐观,20城新房销售面积回落,环比下滑14.5%。

近日,时代周报记者走访了北京多个楼盘销售项目,发现大部分都打起了促销优惠活动吸引购房者购房,包括97折优惠或者推出特价房来吸引购房者。但时代周报记者在现场注意到,尽管看盘的人不少,但真正签约的还在少数。

尤其一线城市下滑明显,北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7%,30.9%,29.4%,仅深圳成交面积小幅上升。

10月21日,易居研究院研究员沈昕向时代周报记者表示,国庆长假后,全国住房按揭贷款市场执行了新的LPR定价机制,但从各地的执行情况来看,与之前的贷款利率相比基本保持稳定。9月销售未见明显起色,房企在年底冲业绩规模和资金面收紧的双重压力下,或会加大促销力度。

面对“金九”失色,9月12日,易居研究院副院长杨红旭向时代周报记者表示,从下半年开始,降温的态势一直在持续,9月份开始,开发商的推盘量会增加,但是成交量的话应该不会明显增加,甚至还会下滑。如果在政策面没有宽松的情况之下,估计四季度的市场还会进一步降温。

华北市场普遍降温

市场降温在房企层面最直接的表现是销售增速减慢。

房地产市场降温明显。

克而瑞研究中心近日公布的《2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,1-8月份,按照可比口径统计,TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右,行业整体规模增速较2018年放缓显著。

国家统计局数据显示,2019年前三季度,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%;房屋新开工面积165707万平方米,增长8.6%,增速回落0.3个百分点。商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%。

“在政策调控的影响下,‘金九银十’已经不太明显,降准之后,很明显所有投资者已经在观望了,但目前还是会集中资源和费用来推货,如果等到12月的话就比较晚了。”9月12日,一家TOP3房企的营销人员告诉时代周报记者。

具体到华北区域,今年9月份在北京、天津以及石家庄等几个重点城市之间,成交面积有所下滑,房屋库存面积有所上升,月度均价有所下降。

如今,距离房企冲刺年度目标不足4个月,部分房企赶在9月来临之前,提前启动业绩抢收行动。而在进入9月以后,中秋节期间,开发商促销力度不减,试图“以价换量”在冷清的市场行情中博取生存机会。

根据易居研究院中国百城住宅库存数据,2019年9月,成交面积方面,北京市环比下降11%,同比微增6%,天津市环比上升22%,石家庄环比微增4%,廊坊同比下降20%,燕郊同比下降60%;库存面积方面,北京市环比上升12%,同比上升29%,天津市同比上升6%,石家庄市环比上升5%,廊坊同比上升29%。

销售放缓

根据易居研究院中国百城房价报告,2019年9月,房地产月度均价方面,北京市环比下降2%,同比上升7%,天津市环比下降3%,同比下降1%,石家庄市同比下降3%,廊坊则同比下降22%。

在调控持续的大背景下,尽管业绩规模正在往上一个台阶,但龙头房企的销售增速持续放缓。数据显示,规模居于前三的“碧万恒”3家龙头房企,上半年销售增速均在走下坡路。

21日,易居研究院研究总监严跃进向时代周报记者表示,从目前的房价数据来看,北京周边一些地区确实开始降温,这一点是肯定的,这也体现了“房住不炒”的导向。“三季度市场降温,也会带来一定库存量的增加。”严跃进补充道。

万科(000002.SZ)上半年实现销售金额3340亿元,同比上涨9.6%,增幅与去年同期的9.9%相比,略有降低,同比销售增速也创下四年来新低。2016年上半年至2018年上半年,万科销售额增速分别为69.9%、45.8%和9.9%。

华北房企四季度待冲刺

经过七八月的追赶,万科同比增速微增,但仍处于较低位置。数据显示,1-8月,万科累计实现合同销售金额4263.2亿元,同比增长9.8%。

市场降温同时,规模房企的整体目标达成情况,亦不及去年同期。

除万科之外,碧桂园(02007.HK)与恒大(3333.HK)销售额同比均有下降。

克而瑞的数据显示,截至9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近四成房企目标完成率达到75%以上,其中,阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企目标完成率实现80%以上;另有近四成房企的目标完成率处于65% 75%区间;剩余房企目标完成率未达到65%。

恒大上半年累计合约销售额为2916.9亿元,同比下滑了约4%,去年,恒大同期销售额为3041.8亿元,同比增长24.6%。1-8月,恒大的合约销售金额约为3700.7亿元,同比下降约3.9%。

时代周报记者统计了总部位于北京、天津以及廊坊的九家上市房地产企业。

碧桂园6月实现权益销售额约603.9亿元,较去年同期同比减少18.84%。

其中,总部位于北京的龙湖集团、当代置业、首创置业、远洋集团、首开股份、国瑞置业,2019年前三季度销售目标完成率分别为79.37%、69.72%、63.85%、63.51%、68.43%、56.67%。

融创中国(01918.HK)上半年合约销售额2141.6亿元,较去年同期增长约11.8%,远低于上年同期约76%的增速。

总部位于廊坊的荣盛发展目标完成率为60.56%,总部位于天津的融创中国目标完成率为67.18%。

头部企业增速放缓与房地产市场的总体走势表现一致。

目标完成率最低的是华夏幸福。根据其刚刚公布的三季报,2019年前九个月该公司销售总额为1006.45亿元,较其2100亿元的2019年销售目标只完成47.93%。

国家统计局数据显示,1-6 月全国商品房销售面积 7.58 亿平方米,同比下降 1.8%;销售金额 7.07万亿元,同比增长 5.6%。

总体来看,上述房企销售目标完成率除龙湖集团外均未超过70%,相较于其他区域而言,华北区域上市房企今年前三季度销售显得较为疲软。

根据中房网不完全统计,从已公布2019年销售目标的50家房企销售情况来看,前八月,仅有9家企业销售目标完成率超过70%。整体来看,前八月房企完成年销售目标完成率均值不足66%,仅为62.09%。

从这几家房企来看,除了龙湖集团外,其他房企均重仓华北区域,也较为依赖华北区域的收入。

增速放缓背后 ,房企去化周期正在上行。

其中首开股份五成收入来自于北京,华夏幸福七成房地产营收来自于环北京区域。

上海易居研究院选取了20家规模不同的房企进行研究,截至2019年上半年,20 家房企存货规模达26874.7亿元,环比增长0.6%,同比增长16.6%。

上述房企的前三季度目标完成率一定程度上反映了华北市场的冷淡状况。

20家房企存货去化周期为 13.0个月,环比增长1.0%,同比增长2.0%,下半年去库存将是房企重要工作。

以价换量促入市

9月16日,上海易居房地产研究院研究员姚方向时代周报记者表示:“ 随着 730 会议对楼市的再次定调,7-8 月新房市场成交量逐渐萎缩。即使9月房企推盘量大增,市场降温态势难以扭转。此外,就目前 7-8月的形势来看,土地市场成交量也有所下降。从基期值来看,2018年3季度存货同比增速高于2季度。因此,预计2019年3季度房企的存货同比增速大概率回落,去化周期继续上行。”

10月20日,时代周报记者来到位于大兴亦庄开发区的和悦华锦售楼处,该项目自2018年7月底入市,目前仍余有60多套待售新房。

提前抢收

项目销售人员告诉时代周报记者,为了抓紧清盘,项目推出了特价房优惠,优惠幅度在10多万元,平均每平方米优惠1000元左右,目前有十几套特价房。

在规模压力下,“促销售、抓回款”成了众多房企下半年重要战略之一。不少房企对推盘节点做出调整,一些房企将下半年的供货提前至七八月的淡季进行“抢收”。

和悦华锦由保利地产、首开股份以及金地集团联合开发。这三家房企前三季度的目标完成率均不超过70%。随着年末的来临,该项目也打起了清盘促销的活动。

8月20日,恒大打响促销抢跑第一枪,集团旗下之区域公司推出 “全国532楼盘,闪购7.8折”的优惠活动,在8月20日至10月8日期间,恒房通推荐购房均享特殊优惠。

同样让价的还有华夏幸福推出的孔雀城项目。孔雀城项目自2013年起开始陆续入市。该项目销售经理告诉时代周报记者,目前有多个户型处于周年庆折扣中,此外还有少量特价房出售,相较于原价可便宜10万多元。

8月初,广州多处新盘大幅降价促销,番禺区祈福缤纷汇推出一口价3.39万元/平方米的促销单位,而按揭单价也在3.6万元/平方米。据悉,项目均价卖到4.8万元/平,部分单位售价至5.2万/平。

就连新楼盘也推出促销活动。

9月16日,该项目的营销人员向时代记者表示,目前该优惠力度仍在,但还剩少量单位可选。

10月20日,时代周报记者来到位于大兴的金隅·金鳞府,该项目在前一日刚开盘。与其他楼盘相比,该项目前来咨询的购房者明显较多。

而广州碧桂园也举办了828购房节活动,在8.28-8.31期间,推出8套特价单位,与其前期销售价格相比,一口气下降5000元/平方米。

金鳞府的销售人员告诉时代周报记者,目前该楼盘没有特价房活动,但是对于购房者有97折的优惠,计算下来大概优惠幅度在13万元左右,相较于特价房相差不大。

9月16日,融信集团首席营销官张文龙向时代周报记者表示,对于房企而言,每个月每一天都是卖房的好时机。虽然目前已经没有强调“金九银十”的说法,但节假日的确是一些重要的销售节点。

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企在打折促销。

“中秋,国庆这些还是会集中做一些动作的,但并不仅限于优惠方面,也会有一些房源的集中推售,老业主的活动等等。” 张文龙说道。

易居研究院的研究显示,今年上半年,大中开发商发债量大增,其中美元债为主,缓解了部分资金压力。但5月底以来,房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧,考虑到四季度整体销售增速难以有较大起色,房地产企业的资金压力将加剧。

中秋期间,时代周报记者走访发现,广州不少楼盘仍在进行优惠促销活动。

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位于广州南沙的越秀滨海新城在中秋期间也推出30套总价为176万、178万的特惠单位,总价比之前的价格低30万左右。

该项目人员向时代记者表示,这30套特惠房不分楼层,不分付款方式,首付只需20万即可购买,其余的之后付清。

这并非个例,而同一区域的金科项目也推出了多套特价房,总价比之前优惠23-44万。

除此之外,全民营销也成为房企换取下半场门票的稻草。

所谓“全民营销”,是指直接发动所有群众帮开发商卖楼,一旦成交便能轻松赚取佣金,据时代周报记者了解,碧桂园提供的佣金比例约为0.3%。

不过,作为创新营销模式,全民营销也颇受争议。

此前,老牌房企时代中国(01233.HK)被曝出强制要求全员卖房,未达标将面临裁员风险。9月6日,时代中国向时代周报表示,虽在内部推行全民营销,但并没有下硬性指标。

“我们公司要求每个月每个人至少完成3个客户推荐,并需要在内部的线上营销平台进行注册。”9月5日,广州另一家中小型房企的内部人士向时代周报记者吐露。

“从6月中旬开始,全公司所有人员都有十组访问指标。”一名闽系房企内部人士向时代周报记者表示。

房企加大营销动作背后其销售成本也在逐渐增加。

时代周报记者翻阅年报发现,金地(600383.SH)今年上半年销售费用同比增长93.58%;时代中国的销售成本增加32.34亿元,增幅为43.0%。

9月3日,金地方面向时代周报记者称,“公司上半年实现签约金额855.7亿元,同比增长35.68%,同时公司加大营销推广力度促进销售去化,营销费率有所上升,销售规模和费率的同时增加引起销售费用同比增加较多。”

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