【澳门微尼斯人手机版】万新都会前进商业情势

作者: 澳门微尼斯人手机版  发布:2020-03-24

随着中国城镇化的不断深入发展,以万新城市发展为类型的新城镇规划咨询公司开始崭露头角,但其业绩稳定性、开发周期过长、受市场波动、政策影响较大等因素也面临着挑战。

随着中国新型城镇化的建设需求的加大,大量的农村人口向城市集聚,城镇化率快速增长。就在这种“新常态”下,规划设计行业迎来了转型升级的挑战和变革的机遇。日前,主营城乡规划业务的新城市(300778.SZ)于5月10日正式登陆创业板。开盘首日即涨停,涨幅44.02%,是名副其实的“新而美”企业。

8月25日,据港交所网站显示,中国万新城市发展集团已向递交上市申请,其独家保荐人为海通国际。

新城市所处的规划设计行业企业,近年来显得生机勃勃。根据《国家新型城镇化规划》,到2020年,我国常住人口城镇化率将达到60%左右,平均每年增长0.84%。中央城镇化工作会议特别指出,“城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”,未来要把粗放扩张性的规划转变为提高城市内涵质量的规划,城市规划将更加注重新理念应用、精细化管理。

随着中国城镇化改革进程的逐步推进,新城镇规划及咨询也成为了一些公司发展的战略方向。近期拟赴港IPO的万新城市发展,便是其中一个典型代表。

市场体量方面,根据《中国城市建设统计年鉴》的数据资料,按照政府投资部分进行测算,包括城乡社区规划与管理、风景名胜区规划与保护两部分,分别占市政设施固定资产投资的比重为3.66%、0.77%,合计4.43%。换言之,即城市市政设施建设中,城乡规划支出占固定资产投资的4.43%。2007-2017年,城市基础设施固定资产投资规模从2.22万亿增长到14.00万亿,年均增长20.22%。

城镇化解决方案

2007年-2017年基础设施固定资产投资额

根据招股书显示,万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询及发展服务提供商,总部位于北京,主要为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。在业务模式上,通过向政府寻求、签立及执行具有法律约束力的合约,公司与地方政府紧密合作指导,及执行新城镇发展的全过程。服务内容包括:整体规划、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入产业资源并整合实施。

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目前,公司已拥有五大项目,总覆盖面积为53.08百万平方米,分别是:毗邻福建厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目。截至最终实际可行日期,超过约1.21百万平方米土地的土地使用权已出让。

数据来源:国家统计局网站、招股书

在最为关键的获取收益方式方面,万新城市发展招股书透露,公司的获益途径主要分为三种,分别是:通过收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比,以及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

二级市场方面,规划设计行业不乏新城市的竞争者。根据招股书,包括深圳市城市空间规划建筑设计有限公司、深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司、深圳市城邦城市规划设计有限公司等为单一规划企业,以城乡规划类业务为辅的综合类规划企业则包括深圳市清华苑建筑与规划设计研究有限公司、广东华玺建筑设计有限公司、深圳市北林苑景观及建筑规划设计院有限公司、筑博设计股份有限公司。其中,筑博设计也已向交易所递交了招股书,目前正处于反馈阶段。

三年业绩发展欠缺稳定性

新城市成立于1993年,致力于打造城市建设领域系统化全程解决平台,提供城市规划、建筑设计、市政设计、综合交通规划、低碳城市建设规划、风景园林设计、土地整备与综合开发咨询等全面服务。新城市的业务主要集中在广东,收入占比达到80%。2018年,公司实现营收4.46亿元,同比增长21%;净利润1.01亿元,同比增长39%。

从招股书财务数据来看,万新城市发展自从2017年发展至今,其业绩波动较大,尤其是今年上半年业绩疲弱。招股书显示,万新集团2016年、2017年、2018年及2019年上半年实现收入分别为:2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元。

新城市的主要收入来源于三部分,城乡规划类业务、工程设计以及工程咨询。其中,城乡规划是公司业务的核心组成部分。城乡规划类业务是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署,是城市建设和管理的依据与前提。其中,城市规划成功的案例包括《深汕特别合作区发展总体规划(2015-2030年)》、《惠州市城市发展概念规划》、《惠州市大亚湾地区分区规划(2007-2020)》,另外还有市政规划、交通规划以及景观规划,成功的案例分别有《深圳市东部滨海地区环境卫生设施专项规划》、《深圳东综合交通枢纽详细规划研究》、《深圳坪山新区坪山河流域近期景观策划及实施方案》等。收入方面,2018年新城市的城乡规划类业务收入达到2.77亿元,比例进一步提升至62%。

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图片来源:万新城市发展集团招股书

新城市的另一业务工程设计,则是根据建设工程的要求,对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证,编制建设工程设计文件的活动。包括《佳兆业盐田山海城项目》、《深圳市光明至楼村道路(公园大道、光辉大道)市政工程设计》等,都是近年来新城市做的较为成功的案例。

值得注意的是,公司业绩在2017年及2018年两年取得两倍之余的提升之后,便有所回落。尤其是今年上半年营收低于去年同期的1.67亿元。针对营收下滑的现象,公司在招股书中指出,收益减少主要是由于提供的公共设施产生的设计及建设服务减少所致。

业务角度,新城市近年来服务的客户数量持续增长。各期确认收入的客户数量由2016年度436个增加至2018年度803个,各期确认收入的合同数量由997个增加至1,565个。从毛利率角度分析,2016-2018年公司毛利率分别为39.06%、38.32%、43.61%,毛利率略高于同行业。其中,2018年的毛利率相较于2017年上升,主要原因2018年度公司主营业务收入同比增加21.61%。但同时需要留意,人工、外协等主营业务成本增幅仅为10.95%,明显低于主营业务收入增幅。这之中可以感受到新城市对于成本的把控能力,远超其他企业。

而从毛利及毛利率来看,其变化趋势与营收大致相符。2018年上半年,公司获得毛利为3.58亿元,2018年下半年回落至0.463亿元,毛利率也从52.2%下降至27.7%。随后在2019年上半年小幅回升至41.5%,为0.54亿元。由此可见,从2016年至2019年这三年业绩来看,万新城市发展业绩波动偏大,公司整体发展欠缺稳定性。

已经登陆创业板的新城市,将为城乡规划行业注入全新的活力。

另外,值得注意的是,公司的新城镇业务始于2011年,截至目前只有8年经营经验,因此经验尚浅也成为公司的短板之一。

针对公司近三年来的业绩波动原因以及上市后的发展规划等问题,《企业透明度报告》以邮件形式致函万新城市发展执行董事黄建川,但一直没有得到公司回应。

万新城市发展的利与弊

据招股书透露,万新城市发展的新城镇项目包括多个期数,发展周期较长,通常需要持续24至36个月。在项目规划及建设过程中,也一定会受到多方面因素影响,比如:当地政府部门批准公司计划所需的时间、国家政策、土地及物业的市场环境以及政府部门征地工作所需的时间。

澳门微尼斯人手机版,首先,开发周期过长,资金投入巨大,这必然会较大程度地影响公司资金回笼的时间。发展期间,如果不能适当地管理好成本及回笼资金,或将会为公司现金流造成较大压力。因此综合来看,公司能否成功地在该限期内完成现有的新城镇项目,主要受到监管变动、管理及营运能力、注资等方面的影响。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《企业透明度报告》表示,从万新目前发展来看,由于其专注发展部分大型新城镇项目,因此会受到诸如区域性房地产市场波动的影响,从其具体布局来看,武汉、漳州、承德、涿州等区域房地产市场对其发展会形成较大的影响。同时,由于其主要是从事新城镇规划以及解决方案,其在当地的政府关系显得尤为重要,同时也会受到当地的政策调整等外部风险影响。

万新城市发展招股书透露,公司预期在项目的建设初期将不会产生正经营性现金流,并且将需要为未来项目进行进一步融资。由于新城镇建设需要投入巨额资金成本,公司一直以来都是依然项目公司的缴足注册资本金及来自第三方的借款作为主要资金来源。因此,如果公司日后无法获得新的额外融资,或无法确定融资进度,这会在一定程度上影响公司的财务状况及业绩表现。

然而,除去一切风险因素之后,从目前国内新城镇建设的不断推进来看,以万新城市发展为代表的新城镇规划和咨询公司依然拥有较大的发展空间。

“新城镇规划和咨询类公司的发展空间在于,一方面是中国城镇化的发展还有很长一段路要走,城镇化率不断提升的过程中,对于新城镇的规划自然有着多方面需求,这为此类机构提供了较为广泛的生存空间;另一方面,中国不少城市还面临着原有规划需进行相应的完善,以及城镇化发展中由大规模粗放式开发向精细化开发转变的过程,这些都需求有更多的‘外部大脑’提供相应的策略方案。“张波向《企业透明度报告》表示。

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