澳门微尼斯人手机版:专家吁出台住房租赁法,

作者: 澳门微尼斯人手机版  发布:2019-07-17

  “我自己在顺义租的小三居前几天房东刚涨了700元,现在房租每月接近4000元。”北京的张先生告诉时代周报记者。

租金上涨与租房难如何化解?专家呼吁出台住房租赁法

  入夏以后,以北京为代表的一、二线城市房屋租金继续上扬。某机构发布的数据显示,7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、 南京、杭州、成都住房租金都有所上涨。

8月23日,链家旗下北京自如生活资产管理有限公司发布《自如关于坚决配合政府调查的说明》表示,北京市监管部门日前发布对租赁市场调查情况,自如作为被调查的房屋租赁企业之一,高度重视、认真配合政府部门的调查,全面接受相关查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。

  针对本轮租金上涨,7月以来多个一、二线城市都发布了规范租赁市场的相关政策。8月17日,北京住建委联合多个部门约谈几个主要长租机构负责人,要求各租赁企业不得以高于市场水平的价格抢占房源哄抬租金,相关部门也会严查哄抬租金扰乱市场的行为。

此前一天,北京住建委对包括自如在内的23家中介机构因为涉嫌存在违法违规问题予以公开曝光。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示:“约谈对租金的稳定会起到一定的作用,但期待租金大幅下跌,这个可能性不大。”对于此次租赁风波,他相信未来政府也会出台配套新政来稳定租赁市场。

伴随着监管机构的介入,北京长租市场存在的乱象有望得到进一步规范,但是如何化解租金上涨与租房难仍是摆在面前的难题。

  中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场将成为未来调控的重点,因为租金的上涨比房价上涨影响更大。目前的各地政策更多针对的是市场某一阶段的情况而制定的,忽略了对租赁市场长期发展的考虑。只有建设一个健康的住房租赁市场才能让房屋租金更为合理。

建立完善数据系统,反应真实状况

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,国家提出租售并举,租赁资产证券化是造成本轮租金上涨的特殊原因。一些租赁机构重新布局业务,利用资产证券化来扩大市场占有率,为此高价收进房源,从而带动了一部分租金上涨。

诸葛找房数据研究中心统计数据显示,2018年7月,北京市平均租金为90.12元/平米/月,同比上涨25.81%,今年1月以来累计上涨15.75%。

  疯狂上涨的租金

从租赁房源类型上看,主要分两种:整租与合租。目前全网在租房源中,整租房源占比26.67%,合租房源占比73.33%。合租占比超7成,合租成为主流租赁方式。

  8月13日贝壳研究院发布的数据显示,7月北京租赁成交量环比增长19.2%,月租金为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

租金方面,报告显示,从整租房源不同居室租金情况来看,开间及其他房源价格最低,由于开间中商办项目占比较高,水、电等费用较高,且面积小于一居室,因此租金远低于一居室,平均租金3893元/套/月。三居室方面,受部分高端小区的改善租赁房源价格带动影响,三居室租金价格远高于二居室。

  而根据中国房地产业协会的数据,7月份四大一线城市中,北京近一个月租金达到93元/月·平方米,环比上涨0.73%。上海的租金则达到75.8元/月·平方米,环比上涨1.77%。此外,深圳、广州的租金也分别上涨了1.55%和1.58%。尽管各家研究机构数据统计,因统计口径略有差异,但是北京租金价格在此轮上涨中一直居首。

中原地产首席分析师张大伟指出,控制房租仅靠约谈、承诺远远不够。

  中信证券(16.070, 0.00, 0.00%)在行业跟踪快报中指出,整租租金可能会低于市场的租金涨幅。分租,可能带动单位面积的租金上升。实际上,北京、深圳的单位面积租金涨幅可能已达到 20%。

张大伟表示,北京楼市调控力度已经领先全国,住建委约谈租赁企业后,租赁企业承诺的发布体现了调控政策开始关注房租,如果房租不稳,调控的政策可能继续重磅加码。

  在此轮北京租金上涨中,水木清华贴吧里的一条帖子在网上被大量转载。吧主曝自己在北京120平方米房子,被两家长租机构看中,经过几次出价,其中一家运营商以10800元/月的价格拿下,这比房东的心理预期高出3300元。在该条帖子下方有不少网友跟帖讲述了自己相同的经历。

“租赁市场缺乏一个准确的数据,不论是租赁房源数量还是租金数据,现在看,大部分都是一些参与租赁市场交易的机构发布,很难说没有干扰因素。”张大伟称。

  资本助推房租上涨

据中新社国是直通车报道,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时指出,“此轮有关租金的争论,有望成为促成租赁市场政策完善的契机。”在房地产调控长效机制、租售并举住房制度的大框架下,房源信息普查、租赁信息平台建设等行业“基础设施”正逐渐完善,从而尽快为行业提供基础数据。

澳门微尼斯人手机版,  北京一位地产中介告诉时代周报记者:“为了抢房源,长租机构确实会出现加价的现象。如果长租机构出价低,有些业主便不会主动往外出租。”

住房租赁法立法需加速

  前我爱我家(5.630, 0.00, 0.00%)副总裁胡景晖公开对媒体表示,今年房租暴涨最主要原因就是国内几家被资本推动的长租公寓运营商,争抢房源。他们“以高出市场20%–40%的价格在收购,导致售房成本直接上升了”。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,化解租金上涨与租房难,一是需要住房租赁法的立法。保障租房一方的基本权益。

  毕业季,大量求职者涌入北京也导致北京租金价格上涨。“自从去年年底那场大火,北京的租赁市场一直处于涨价状态。”前述中介人员告诉时代周报记者,“大火后还迁出了一部分人口呢,但架不住还有大量人口往北京涌。”

本轮上涨中,出现中介吃差价、“二房东囤房”以及房东见利肆意违反合同哄赶租客等行为。打击垄断炒租。不得哄抬租金抢占房源,更不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。这方面必须以法律来进行限制和规范,保障租客权益。实际上,租金上涨的管控在发达国家已有参照。

  张大伟认为,紧张的租赁供需结构是造成北京租金上涨的原因之一。特别是郊区部分房源在过去一年被严格监管,不得出租,导致市场租赁房源明显减少。

德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道,对维护承租人合法权益进行保护,并对一定期限内的最近涨幅做出限制。美国的法律还规定,房东不能随意涨房租,房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度;房东不能轻易毁约,更不能随意赶走房客,只要房客有正当理由,比如失业,哪怕白住三个月,也不能赶走房客。房东与房客有任何矛盾,最后得上法庭打官司,由法官判决谁是谁非。房东在更换新房客之前,必须将房屋修缮一新,由房东负责日常维修服务等等。法律最大限度保障了租户的利益,使房客享有充分的安全感,租赁市场才能有良性的发展。

  数据显示,2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。

其二是金融制度突破。放开房地产投资基金,这样就可以解决自持项目与长租平台高成本的问题。

  规范租赁市场

其三是完善住房制度与住房供应体系,允许企业拿地自建职工房,并给金融、税收、财政的优惠政策。并且共有房、租赁房、公租房的必须保障立马上市供应,规定享受对象不设置限制户籍门槛。

  在今夏租金猛涨之际,各地也先后出台了相关租赁监管政策。

其四是培育住房租赁市场,促进房屋租赁行业快速发展。目前,全国已有超过40座城市多次发布相关政策,细化房地产租赁市场的发展和监管,涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面,涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障等多个方面,但显然,政策支持还一时难解刚需之渴,房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场发展的一大瓶颈。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要租赁企业负责人。约谈明确要求,住房租赁公司不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

澎湃新闻记者 计思敏

  同时,北京住建委联合多部门集中约谈了链家、我爱我家、58同城等房源信息发布主要网站,要求对房地产经纪机构发布的房源信息,无论从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均需按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡。

  在交易程序等其他方面,北京在7月末出台的新版合同示范文本要求,未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金,以进一步规范租房市场,目前该范本还在征求意见阶段。而上海市从7月1日起在租赁合同上实行更严格的标准,全面实施住房租赁合同网签备案制。

  在住房保障方面,深圳市对社会提供基本公共服务的从业人员、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。武汉市出台《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》,符合条件的人群可每月拿到240元租房补贴,每人领取补贴时间累计不超过36个月,金额不超过8640元,该办法还处于征求意见阶段。

  此外,链家研究院院长杨现领认为,需要促进闲置房源进入租赁市场、鼓励闲置土地用更加市场化的方式进入租赁市场、整合闲置用地三种方式来完善我国的租赁市场。

  据了解,2017年8月21日,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿,确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并下发执行。这13个城市就包括北京、上海、南京、杭州、武汉、广州、成都等最近租金上涨较快的城市。

  严跃进表示,目前市场上中介机构收购房源,出租,收取租金的模式还是比较低层次的发展模式。如果租售同权模式执行得好的话,租赁业务还是会有更好的发展机会,也有利于建设健康的租赁市场。

  “发达国家都有指导价,甚至是控制房租,多少年不能涨,涨幅不能超过多少这样的,通过这些举措向租房弱势群体倾斜。所以不排除将来我国对房屋租赁市场进行价格调控。” 顾云昌也表示,“现在已经有人提出建立租房指导价格了。”

  除了严格调控价格外,在我国城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖而设定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。对此顾云昌表示,对租户利益的保护一直都有,因为执行力不够一直没有很好地落实下来。所以未来不排除借助法律手段,加大执行力度来让租赁法规更好地落地。

本文由澳门尼斯人手机网站发布于澳门微尼斯人手机版,转载请注明出处:澳门微尼斯人手机版:专家吁出台住房租赁法,

关键词: