澳门微尼斯人手机版:融资创新与多元化发展大

作者: 澳门微尼斯人手机版  发布:2019-08-29

  面对市场环境和政策不确定因素增多的情况,2017年上半年各大企业财务情况到底发生了怎样的变化呢?是否存在偿债压力?为此,我们对165家上市房企进行深入分析。

今年以来上市房企发债融资动作频繁,截至目前发债规模逼近万亿。业内分析认为,依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一方面,融资渠道或将收紧;另一方面当房价下调,绝大部分房企将面临空前的资金压力。

  上半年负债持续增长突破5万亿,未来压力逐步加大

融资 房企举债规模近万亿

  2017年上半年热点一二线城市市场受限购、限贷、限售等调控政策的影响较大,部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观,约有近10家房企上调了全年的业绩目标,企业整体销售业绩表现良好,销售回款依然不错。从融资环境来看,国内信贷持续收紧,房企融资受限。这样的情况下,企业持有现金增速放缓,且过半企业持有现金有所减少。上半年,企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债,负债规模再创新高。上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,而总有息负债增加17.27%至51619亿元。

9月26日,荣盛房地产发展股份有限公司公告称,拟发行债券规模不超过人民币70亿元的公司债券,募集资金将用于偿还公司借款、调整公司债务结构;并拟用剩余部分资金补充公司营运资金,改善公司财务状况等。

  从偿债能力来看,165家房企整体财务杠杆增加,债务结构指标下行,但是基本维持稳健,短期偿债压力不大。上半年末,165家房企加权平均净负债率上升为88.66%,现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45,主要是由于短期负债大幅增加所致。一方面,2015年公司债热潮开始,时至今日3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;另一方面部分房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。

据《经济参考报》记者统计,出于购置土地、偿还债务等资金需求,进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。仅仅以公司债为例,9月份以来,先后有越秀地产、碧桂园、蓝光发展、莱蒙国际、中房地产、五洲国际等企业陆续公布了发债计划。

澳门微尼斯人手机版,  最后,从融资成本来看,上半年大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势,平均融资成本由2016年末的6.34%下降至5.95%。虽然政策环境收紧,上半年不少企业还是进行了债务置换,替换了原先部分高息债,融资成本的变化相对滞后。随着信贷环境的持续收紧,未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。

9月5日,碧桂园控股有限公司宣布,公司于9月2日完成全称为“碧桂园控股有限公司2016年非公开发行公司债券”的发行,发行总额为人民币100亿元。第四期发行金额为人民币41.7亿元,票面利率为每年4.15%,年期为4年,碧桂园称,发行国内2016年第四期非公开发行债券的所得款项将用作集团若干现有债务再融资及一般营运资本用途。

  注:港币统一以0.87换算,融资成本为60家重点房企1数据算术平均

9月9日,四川蓝光发展股份有限公司发布公告称,其计划发行2016年第一期公司债券,债券基础发行规模为人民币10亿元。拟将本次债券募集资金扣除发行费用后用于改善债务结构、偿还公司债务以及补充营运资金。

  60家重点上市房企:中国恒大、碧桂园、中海地产、万科地产、融创中国、保利地产、华夏幸福、绿地集团、华润置地、招商蛇口、绿城中国、富力地产、阳光城、合景泰富、九龙仓、雅居乐、旭辉集团、首开股份、佳兆业、越秀地产、新城控股、远洋地产、龙光集团、金隅股份、龙湖地产、世茂房地产、中国金茂、金地集团、建发房产、禹洲集团、保利置业、金科集团、首创置业、泰禾集团、仁恒置地、荣盛发展、瑞安房地产、中国奥园、华发股份、路劲基建、金融街、中骏置业、时代地产、蓝光实业、北辰实业、中南集团、融信中国、建业地产、北京城建、宝龙地产、滨江集团、信达地产、当代置业、中粮地产、红星美凯龙、中天金融、景瑞地产、光明地产、合生创展、朗诗集团

此外,中房地产、五洲国际等企业也有不同规模的发债动作,9月以来十几家房企发债规模超过500亿。这些企业表示,发行债券是为进一步改善公司债务结构、拓宽公司融资渠道、满足公司资金需求。

  现金:融资收紧投资加大,超五成房企现金缩水

Wind统计数据显示,2016年前8个月,房地产行业上市企业的债券发行量共990只,超过2015年全年总数。截至9月19日,发行规模已经突破9600亿元,为2015年同期的三倍以上。

  1、上半年房企持有现金整体略有上涨,54%的房企现金减少(部分略)

9月26日,克而瑞研究中心发布的统计数据显示,今年上半年,万科、保利、招商蛇口、碧桂园等65家房企总的有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。其中大部分的房企负债都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。

  2017年上半年165家上市房企的持有现金为21116亿元,相比年初略微增长了4.6%,与2016年全年企业持有现金大幅增长49.2%形成鲜明对比。其中,60家重点房企持有现金18110亿元,较期初增长5.7%,占比达86%。上半年,现金较期初增长的企业有76家,占到了总数的46%;有24家企业涨幅在50%以上,还有29家企业涨幅超过20%。除此之外有89家企业持有现金出现减少,占到了总数的54%,相比2016年的占比有了明显的增加,2016年全年现金持有量下降的只有33家企业。

克而瑞研究中心分析师房玲认为,总体来看,2016年上半年上市房企的债务及融资方面呈现以下几大特点:现金总量较2015年末显著提升;公司债发债潮引发房企负债总量上升,但长短期债务结构明显优化;净负债率总体水平“明降暗升”,但平均融资成本进一步下降。

  如果说2016年房地产行业是“先扬后抑”,前三季度“繁荣、火热”,四季度“调控回落”,那么2017年的限购、限贷、限售等调控政策则是持续加码,信贷政策逐步缩紧,市场不确定因素进一步增多。在这种情况下,部分企业销售受到影响,加上融资环境的缩紧,企业总持有现金增幅放缓,出现持有现金减少的企业也逐步增多。另一方面也有部分企业投资力度相比较大,这也造成了现金持有缩水。

压力 负债率居高不下

  2、融资拉动融创、保利等现金增加,回款为万科、雅居乐等提供保障(略)

值得一提的是,碧桂园、蓝光发展、中房地产等企业公布的发债用途均包括了偿还旧债部分。事实上,借新偿旧是上市房企普遍采取的资本运作方式。

  3、恒大加大投资导致现金减少,中海等偿还债务财务稳健(略)

综合上半年财务数据,上市房企资产负债率依然处在阶段性高位。尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高,例如嘉凯城资产负债率为93.55%,较上年84.64%提高8.91个百分点;此外,包括万科、华夏幸福、绿地控股等18家房企资产负债率达到80%以上。

  负债:总有息负债增速降低,超六成房企杠杆增加

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,对于上市房企来讲,融资之后首先是增加土地储备,为后续开发做长远打算。为了解上市房企的资金状况,该机构对159家房地产上市企业资金状况梳理分析。

  1、规模:总有息负债整体增速降低,11家企业负债超过千亿(部分略)

从有息负债总量的排名来看,企业规模越大,有息负债也会相对越高。上半年的数据显示,恒大、绿地、万达有息负债位列前三。

  2017上半年末,165家房企总有息负债为51619亿元,较期初上升17.3%,2016年全年增幅为27.3%。其中60家重点房企总有息负债为43442亿元,较期初上升18.9%,占比达84%。2017上半年,在政策收紧的情况下,各大房企的发展速度还是一往如前,合约销售额超500亿的企业已达15家,前15名企业今年上半年总销售额约1800亿占去年全年的70%以上。一般情况下,房企的规模与负债规模呈正相关,今年上半年房企的发展增速较于上年有了很大的增长,这个增长,在房企的总有息负债上有了很好的印证。上半年末,有11家房企的总有息负债超千亿,较2016年末增加4家。

易居房地产研究院的统计数据显示,上半年发债规模前五名的上市企业在土地市场均有不同程度的拿地动作。其中,上半年负债总额510.47亿元,资产负债率为85.60%的信达地产曾在一周时间内先后在杭州、上海竞得两宗高溢价率地块,耗资近200亿元。

  从融资情况来看,在国内政策收紧的情况下,许多企业寻求海外债券的发行。据重点房企融资监测数据显示,上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元,合计人民币1242亿元,而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中,中国恒大上半年发行了101亿美元的海外优先票据,替换了原有永续债,扣除恒大的影响,上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元,是去年全年的两倍多。

“这些房企在今年上半年的债务融资规模较大,凸显较为积极的战略扩张态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,当然对这类房企来说,需要警惕的是后期相应的偿债压力和市场风险。

  表:2017上半年165家企业总有息负债TOP20(略)

预警 融资渠道或再次收紧

  偿债能力:境内融资渠道收紧,房企偿债压力将逐步加大

一位业内人士分析指出,依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的上市企业正在累积风险。一方面监管层正在逐渐释放收紧银根的信号,这意味着房地产企业普遍采取的“借新偿旧”模式将难以为继;另一方面,尽管当前全国范围的大中城市房价仍在上涨,但是一旦进入价格下行通道,将有八成左右的企业面临财务压力。

  1、现金短债比:多数房企下降,滨江项目热销短期无偿债压力(部分略)

值得一提的是,证监会在7月末表示,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内认为,这意味着监管层正在收紧房企的融资渠道。

  2017上半年165家房企现金短债比均值为1.41,较2016年末的1.74下降了19%,但现金基本可以覆盖短期负债,整体来看短期偿债压力不大。其中88家房企的现金短债比均有不同程度的下降,这主要是因为短期负债增幅较大,由2016年末11604亿元跃升至14964亿元,增幅比总有息负债11.7个百分点。究其原因,无外乎以下两点:一是2015年公司债潮下,房企纷纷通过发行公司债补充流动资金,时至今日,3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;二是部分正处于快速扩张的房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。

不仅如此,近日有市场消息指出,未来监管部门将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例,将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露,募集资金用途和规模合理性核查。

  从60家重点房企来看,不同房企现金短债比分化严重,现金短债比最高TOP10均在3以上,合景泰富甚至达到了13.4,而现金短债比最低TOP10均不足1,现金无法覆盖短期债务,且其中多数房企的现金短债比较2016末都有了不同程度的“恶化”,若无法及时补充流动资金,还是存在一定偿债风险的。

其中,对于重点关注的三、四线城市房地产发债项目,已经有券商人士透露其公司不再受理。而一些评级较低的房企,特别是民营企业发行私募债也将暂缓。

  2、长短期债务比:整体维持在2.45,保利、龙湖债务结构保持稳健(略)

广发证券分析师乐嘉栋表示,从整个上半年情况来看,货币流动性持续宽松,而整个市场缺乏可投的优质资产,地产行业成为吸收流动性的重要载体。“但进入下半年,成交端的逐步下滑,会抑制房企的开发投资,房企的融资活动或将逐步降温。”

  融资成本:房企融资成本微降,融资渠道收紧未来或将反弹

乐嘉栋认为,未来房企面临的风险,一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩,另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高,未来若流动性充裕情况生变,开发商回款压力将加大。

  从2017上半年60家重点房企的平均融资成本来看,大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势,平均融资成本由2016年末的6.34%下降至5.95%,这主要源于此前公司债潮的延续效应,自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来,房企发债规模便逐月攀升,直至2016年6月下旬,证监会在逐步提升发债门槛,收紧公司债,房企融资规模才略有回落,而目前企业偿还债务开支以此类居多,因而融资成本还维持在较低水平,但不难预想,随着境内融资利好不再,房企或转战海外或寻找新的融资渠道,后期的融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。

对此,严跃进表示,监管部门重点关注房企发债问题,意味着房企发债政策趋紧或在所难免。他告诉记者,“从上半年A股上市房企公司债的发行来看,融资成本总体趋于上行。换而言之,发债的最好时机开始消失。这意味着对很多房企来说,在下半年获取低廉的债务融资或比较困难。尤其是近期部分评级机构下调了个别房企债券的信用等级,可能会使其他房企发债也面临压力。”

  总结:中长期信贷持续收紧,推进金融创新是良策

房玲也分析认为,未来虽然房企的整体融资环境向好,随着公开发行债务规模逐步逼近上限,房企若还有融资需求便不得不选择成本略高的非公开发行方式,因此房企后期的融资利好优势也可能进一步收窄。

  综合来看,2017年上半年房企的偿债能力较2016年末有所下降,但基本还属于稳健水平。但随着信贷持续收紧,不得不说,下半年房企面临的融资环境是异常严峻的,近期召开的全国金融工作会议也再次印证了这一点,全会确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题,并提出推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。在这样的背景下,积极推进金融创新,开辟多元化的融资渠道对房企而言就变得尤为重要。

  目前已有部分房企展开了各类尝试,比如阳光城发行8.4亿元CMBS产品(商业房地产抵押贷款支持证券)为其西安高新阳光城希尔顿花园酒店、西安阳光天地购物中心及地下停车场募资;再如正荣集团联手东方资产管理股份有限公司合作金融业务,可以相信,后期将有越来越多的房企参与其中,融资创新与多元化发展大势所趋。

本文由澳门尼斯人手机网站发布于澳门微尼斯人手机版,转载请注明出处:澳门微尼斯人手机版:融资创新与多元化发展大

关键词: