澳门微尼斯人手机版房企拼抢长江三角洲,土地

作者: 股票基金  发布:2019-09-07

摘要:2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。 不过,对于房企而言,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,...

在过去一周,各地陆续迎来了鸡年的首场土地拍卖,而长三角市场的活跃度明显高于其他地区。

  2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。

2月14日,南京春节后首场土拍,7幅地块全部成交,其中5幅因触及最高限价需摇号确定竞得人;2月15日,苏州2天推14块地,吸引了40余家房企竞拍;2月17日及2月21日,上海先后进行了两次备受关注的土拍。

  不过,对于房企而言,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,补充土地的积极性十分高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域,抢跑意味十分明显。

中原地产研究中心统计数据显示,今年截至2月20日,30大房企拿地总金额超过2331.9亿元,调控背景下热点城市的土地市场依然火爆。

  1 溢价率走低

截至目前,11个城市卖地收入已超过百亿,包括:武汉、南京、郑州、合肥、苏州、杭州、上海、温州、北京、深圳、广州,其中7个是长三角城市。

  开年全国各地土地供应面积明显回落。据克而瑞的统计数据显示,1月份,一、二线城市土地供应下滑显著,环比跌幅分别为55%和77%,预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。

综合多家机构提供的土地监测投资数据,今年以来,房企投资向民间流动性更为活跃的长三角城市倾斜的趋势进一步加强。调控背景下,诸多品牌房企在长三角打响了一场土地争夺战。

  与之相应的,土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看,政策的效果较为明显。根据克而瑞的统计,2016年南京土地平均溢价 率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%。

克而瑞华东区总经理刘晨光对经济观察报记者表示,房企将投资向长三角区域倾斜的现象,自2015年开始大量出现,2016年这一现象蔚然成风,今年这一趋势还会不断延续:“对于房企而言,长三角市场始终有着不可替代的绝对吸引力。”

  不过,上海易居房地产研究院总监严跃进认为,从后续市场预期看,一、二线城市抑制地价的压力依然存在,后续依然有反弹的可能,尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快,部分房企还会有继续拿地的可能。

经历了2016年的销售“大年”,今年房企补充土地的积极性依然较高。在何处拿地,就成了战略重心所在。

  如其所言,进入2月中旬后,部分高溢价地块再次出现。2月14日上午,南京鸡年的首场土拍,南京主城中华门外一优质地块,更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战,拍到了最高限价98亿。

中原地产研究中心统计数据显示,1月全国土地市场有所降温,超过10亿的成交地块中溢价率超过100%的只有17宗,但其中就有10宗在长三角市场,包括合肥、杭州等地。

  在2月10日的长沙土地市场新春首拍中,热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”,最高竞拍达137轮,六个地块成交总价31.6亿元,一块地溢价率171.8%。

进入到2月中旬,各地陆续开始了鸡年的首场土拍。

  2 土地新政频出

2月14日,南京的首场土拍,共有7幅地块参与网上竞拍,总起始价183.7亿元,成交总价268.7亿元,溢价85亿元。其中,5幅地块因触及最高限价,在次日下午通过摇号确定了竞得人。

  大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件,出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

南京的这次土拍看点颇多。被招商以98.1亿元拿下的中华门G98地块,实际出让面积为地上19.9万平方米、地下12.1万平方米,综合容积率1.09,未来将建成低密度建筑,是真正的“黄金宝地”。最终,历经395轮报价,拍卖轮次创下新高,价格也创下南京历年来地块拍卖总价之最。

  其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

中国金茂拿下了位于河西南的G97地块,这幅出让起始价高达72.6亿元的土地,按照规划,将要被建成一座超500米的超高层建筑,成为南京新地标。经过9轮出价,中国金茂以73.4亿元将该地块收入囊中。

  2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,即采取上述拍卖方式。

一位围观了土拍的南京资深地产人认为,此次土拍依然表现了房企对南京土地市场的“饥渴”:“目前开发商在南京拿地全靠运气,抢地的也都是老面孔。很多房企投资部的人和我交流过,一手市场太难抢,都在四处找二手地块,基本上他们都希望能在南京这样的市场多储存一些项目。”

  与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺,使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

2月16日,苏州今年首场土拍也落下帷幕。此次土拍吸引了包括中国金茂、龙湖、中海、正荣在内的近40家房企,最终出让的14幅地块共拍出人民币178.77亿元。

  此外,房企拿地融资等方面监管全面收紧。2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。

2月17日,上海鸡年的首场土拍只经过了短暂的45分钟就宣告结束,三幅临港新城地块被绿地、万科、碧桂园摘走,溢价率分别是0.85%、1.76%、0.41%。虽然溢价率得到了控制,但三块地的起始楼面价为每平方米21000元,而在1年半前,临港新城出让地块的起始楼面价仅约为每平方米6500元左右,这意味着不到2年的时间内,当地起始楼面价翻了3倍。

  在此之前,上交所、深交所和央行也分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、土地贷款等进行强化监管。

中原地产首席分析师张大伟认为,类似长三角这样的区域,“去年大部分企业库存去化明显,这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然会拼抢激烈。”

  3 长三角热区

亿翰智库研究中心重点监测了前十大房企在重点城市的土地投资,数据显示,去年下半年以来,前十大房企将投资向长三角领域倾斜的趋势十分明显。

  尽管近一两个月土地市场整体降温,但大型房企拿地的热情却丝毫不减。根据中原地产研究中心的数据显示,1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了1117.26亿元。

该监测数据显示,万科2016年上半年在环渤海拿地879.5万平方米、下半年至今拿了220.5万平方米;在长三角,去年上半年拿地158.5万平方米,下半年至今增长至226.5万平方米。而到了一月份,万科新增约120.6万平方米土储,其中长三角地区新增83.1万平方米,占比高达69%。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,在市场增长放缓周期下,希望弯道超车的房企会加紧拿地。值得注意的是,房企转向长三角拿地的趋势更加明显,多家房企从去年下半年开始加大长三角土地投资,比如碧桂园、中海、融创。

保利地产近期同样加大了在长三角的土地投资,2016年10-12月期间,保利在长三角0投资,进入1月份,土地投资迅速增长至30.6万平方米;绿城2016年7-11月期间在长三角0投资,去年12月份和今年1月份,在长三角分别新增土地储备4.5万平方米和12.3万平方米,占集团总新增土储为100%和40%。

  根据中原近日发布的数据显示,今年1月,卖地超过100亿的城市有5个。其中,隶属于长三角区域的合肥、杭州,与泛长三角区域的温州,位列第2、3、5名。

加速布局长三角最为突出的前十大房企是碧桂园。上述监测数据显示,2016年1月至今,碧桂园拿下了2514.6万平方米的土地,其中长三角新增894.5万平方米,高于其大本营珠三角的885.7万平方米,稳居区域投资第一。1月份截至2月8日,碧桂园在长三角区域投资了85万平方米,占1月土储的62%;

  与之对应的当然是房企在长三角区域土地的扩充。来自亿翰智库研究中心数据显示,万科自2016年下半年,在珠三角拿地几乎占据总体50%, 而到了一月份,万科新增约316万平方米,其中长三角地区就有接近百万平方米。碧桂园1月份土地储备中,长三角区域以85万平方米占1月土储的62%。

碧桂园在长三角的打法是抢占长三角区域的环上海市场。目前,碧桂园在华东已设立5个区域公司,包括上海区域、沪苏区域、江苏区域,沪浙和浙江区域公司。以沪苏区域为例,旗下项目已经超60个,其中以上海为目标市场的项目就有10个,2016年来,该区域公司在上海、江苏市场的土地投资数量和投资额均呈翻倍式增长。“上海、‘环上海’市场的蛋糕很大,很有诱惑力,自然竞争激烈。同样,在经过2016年快速发展后,如苏州、无锡等上海周边城市,昆山、太仓等‘环上海’三四线城市也都成为上海市场外溢的热点。2017年碧桂园将以上海为中心,继续深化‘环上海’城市的布局和发展,会积极关注苏州、无锡、南通等长三角潜力城市。”碧桂园集团副总裁、沪苏区域总裁谢金雄对经济观察报记者表示。“接下来上海只要有土地,无论是中心区域还是郊区,只要经济账算得过来我们都会考虑。”谢金雄进一步表示,进入上海这样的长三角典型城市成本很高,碧桂园在拓展上海时会尝试通过招拍挂、旧改、联合开发等多种方式获取土地。

  有意思的是,不少房企在2016年的增长点都集中于长三角区域:万科2016年上海大区完成1200亿销售;而碧桂园江苏区域以367亿元拔得头筹,沪苏区域年度业绩达308亿元,较2015年增长175%。

除了前十大房企,一些正处在高速增长期的成长型房企也在积极关注长三角市场。

  欧阳捷认为,长三角15个城市的土地购置面积仅占全国的9%,人和资本是流向长三角的,这一区域具有强劲的房地产潜力。

2016年初将总部搬迁到上海的中梁集团,目前投资区域以浙江、江苏为主,兼顾安徽、江西等区域,2016年销售额为336.8亿元,跻身全国房企TOP40。中梁集团投资发展中心总经理李和栗对经济观察报记者表示,目前公司旗下项目主要集中在长三角地区,是相对封闭、基本面良好的市场,受周期波动较小,2017年公司依然会重点关注长三角三四线城市的土地投资。

  接下来,房企有望加大对长三角的倾斜力度。碧桂园甚至在华东设立5个区域公司,包括上海、沪苏、江苏区域公司,及沪浙、浙江区域公司。新城集团董事长王振华曾在年初明确提出了“千亿战略”,其中,长三角区域贡献率或在6成以上。

长三角贡献最大

  此外,不少闽系房企外迁总部至上海,以上海为中心的长三角区域,成为闽系房企战略布局的重点,如正荣集团、阳光城等企业。

对于蜂拥而至的房企而言,长三角的吸引力有哪些?

  4 曲线拿地

刘晨光认为,这体现在三个方面:一是城市人口超预期地增长;第二是目前这些城市之间的竞争相对良好;第三,过去几年长三角城市的库存水平极速下降。

  面对越来越少的优质地块,房企面临更为严峻的现实是无地可拿,因此,收购、兼并成为很多房企青睐的曲线拿地方式,如融创入股金科、融科智地、莱蒙国际。

在刘晨光看来,目前重仓押注长三角的开发商多来自于中部、西南和福建区域,这些企业出于调仓的需求,不惜在长三角市场大手笔拿地;此外,在长三角区域已有项目的开发商依然在持续加仓。“长三角地区有人口、有需求、刚需基础大,对郊区物业有需求;从经济发展角度看,改善需求比例高,能接受高溢价率的改善产品。所以房企在这些城市,无论是在郊区还是核心区,拿地都很积极。”张大伟进一步分析说。

  在一、二线城市拿地更是如此。万科近日于北京新获取的朝阳区红领巾桥地块,是通过与北京时尚控股有限责任公司合作而获得。同策研究中心总监 张宏伟指出,目前在北上广深一线城市拿地的成本太高了,直接在二级市场拿股份,不仅可以赚取差价收益,还可以并表,改善公司财务结构。

整体上而言,受益于市场基本面的良好,长三角区域确实逐渐成为各大房企业绩贡献的最主要区域。

  在三、四线城市及潜力区域,并购拿地也愈演愈烈。最近,融创再出大手笔,在廊坊永清县收购一项目,建筑面积约100万平米,该项目的开发商为永清美景房地产开发有限公司。此外,融创还在张家口高铁站旁拿下一项目。

2016年,碧桂园江苏区域销售额367亿元,沪苏区域销售额308亿,分别占据了碧桂园集团各区域公司销售前两名的位置;万科2016年超过3000亿的销售中,上海大区完成了1200亿的销售额;新城控股今年首次提出了冲刺千亿元的目标,重仓押注在长三角,这一区域贡献率或在6成以上。

  并购拿地愈演愈烈,甚至超越招拍挂,成为一部分扩张型房企的主要拿地模式。融创近几年三分之二的土地储备,都是通过并购的方式拿到的,阳光城去年并购总额超过200亿元,去年新获的80%左右的土储来自并购。

龙湖2016年累计实现签约金额881.4亿元,长三角区域业绩贡献最大,累计签约金额325.1亿元,同比增长63.3%,占全集团总签约金额的36.9%。其中,上海龙湖全年销售业绩为94.71亿元,杭州龙湖销售业绩超90亿元,进入市场前五;苏州狮山原著项目、南京春江郦城项目分别录得近40亿元、超50亿元签约金额。

  这些低价土地为房企快速扩张提供了保障。中信建投一名分析师透露,阳光城去年前十月的股权收购楼面价仅为1758元/平米。广发证券的研报 显示,阳光城收购所获取的项目资源理论毛利率达到了56%,而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利率仅有16.4%。(记者 龚小锋)

当然,房企将投资向长三角市场倾斜有一定的客观原因目前相对于环渤海和珠三角市场,长三角的供地力度明显更大。“卖地多的城市现在看基本都集中在长三角,所以一定程度上显得大家都去长三角拿地了。如果北京卖地,肯定也会多。”张大伟提醒说。

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