【澳门微尼斯人手机版】分析称只有2家动真格,

作者: 股票基金  发布:2019-09-27

摘要:四天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。 但中原地产首席分析师张大伟分析认为,从政策内容分析只有2个城市动了真格,其他城市的政策内容基本属于走过...

中新经纬客户端8月11日电经过多次传闻,二线城市限购限贷的“靴子”终于落地了。11日,苏州和南京几乎同时宣布楼市新政,意图为已经连续上涨数月的房价降温。二线重启限购限贷对哪些购房者有影响呢?二线城市房价会降吗?其他二线城市会跟进吗?

  四天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。

苏州南京“双响炮”

  但中原地产首席分析师张大伟分析认为,从政策内容分析只有2个城市动了真格,其他城市的政策内容基本属于走过场。张大伟预计,最近几天将有15-20个城市出台房地产调控政策。

苏州打响了二线城市限购的“第一枪”。据苏州市人民政府新闻办公室官方微博“苏州发布”消息,苏州市政府最新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,其中明确了“非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。”

  张大伟指出,从8家城市的调控力度看,可以分为两类——动真格的与不动真格的。北京、合肥是属于动真格的,而其余7城则属于走过场。

在商品住房信贷方面,居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  北京:再启自住房供应、同时还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价,并对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,以控制房地产价格快速上涨。在信贷方面也开启了全面降杠杆的举措。

南京也几乎同时出台楼市新政,不同的是南京并未出台限购政策,而是提高了二套房首付比例:对有1套房无贷的居民家庭,首付比例调整为不低于35%;对1套房且有贷款未结清的家庭居民,首付款比例调整为不低于50%。

  合肥:出台了相关楼市多条政策:从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面出台了房地产调控政策:提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的调整也有非常清晰的规定。

除了苏州、南京,作为二线城市房价上涨“四小龙”之一的合肥也传出将收紧限贷的消息。据每日经济新闻报道,合肥将对两套房或有两次贷款记录且仍有房贷未还清的市民,停止发放住房贷款。合肥限贷政策将会在本周对外公布。而该政策一旦正式实施,将成为合肥“有史以来”最严厉的限贷政策。

  “逗你玩”的其他7家普遍表现为口号式、挤牙膏式的调控。这些城市的实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,南京和苏州今天出台政策,符合市场预期,显示出后续稳定市场调结构的政策导向,说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。

  苏州:进一步加强商品住房价格监管”的通知,凡是房企申报价格过高的,未及时申请录入网上系统的,甚至是社会集中反映价格问题的,都将被主管部门约谈,预售证也将暂缓发放。

中原地产首席分析师张大伟认为,近日中央政治局会议首次提出“抑制资产泡沫”,目前政策逐渐开始落实,针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集的出现。

  天津:拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房,其商业贷款首付比例也提高至40%。

二线城市房价能降吗

  成都:部分区域实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房;

今年上半年,以苏州、南京、合肥、厦门为代表的二线城市房价出现大幅上涨,涨幅远超其他城市。据国家统计局公布的数据,5月房价涨幅环比最高的三个城市依次为厦门、合肥、南京,涨幅分别为5.5%、5.1%、4.1%;6月房价涨幅环比最高的三个城市分别为合肥、厦门、南京,涨幅分别为4.9%、4.7%、4%。那么,此次二线城市限购限贷政策力度如何,能否为过热的楼市降降温呢?

  郑州:部分区域对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限制向其销售180平方米以下的住房。

对此,张大伟分析认为,南京政策力度非常有限,特别是信贷部分,首套房不变,二套房针对结清和未结清贷款,都仅相对增加5%的首付。对于改善需求来说,影响非常小。苏州新政策力度相比南京稍大,但也低于之前预期,虽然一定程度恢复了限购政策,不过从力度看,只是提供1年社保证明。而对于投资需求来说,影响有限。“两地政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了新一轮收紧调控的开始。预期影响将会在短期内抑制房价上涨幅度,但长期来看,还是要看其他配套政策。”

  济南:从2日起,购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,第二套提至40%;本市户籍家庭已有三套房的,暂不得再购房,非本市户籍家庭限购一套住房。

严跃进则认为,一线城市房价可能会继续上涨,因为担忧政策收紧,部分购房者会在8月份完成置业计划;二线城市房价会开始趋缓,因为政策确实体现了二线城市打压房价的决心;三四线城市则会出现房价小涨的态势,这与去库存下需求积极释放的态势有关。“在今年第三季度要说市场拐点或房价下跌,过于武断;所谓‘量价齐跌’的态势可能在2017年才会出现。”

  无锡:对已拥有1套住房的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例由不低于30%调整为40%,房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

其他二线城市可能跟进

  武汉:部分区域限购,外地户籍2套,本地户籍2套以上限贷,首套房最低首付25%。

几个热点二线城市纷纷出台新政、收紧楼市,也令市场担忧其他城市是否会紧随其后?

  张大伟分析解读了此轮多城对楼市“动刀”的原因:引发这一轮政策的依旧是疯狂的房价,有以下几个数据值得关注:8月有26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%:市场开始新一轮恐慌:70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。

“从政策后续对于二线城市的启示来看,未来有10来个其他城市或模仿南京和苏州的政策,包括:天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。此类城市后续房价上涨压力较大,或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等政策方面做组合拳。”严跃进表示。

  首先,为什么在一城一策的调控规则下,集中调控。这证明了,这一轮政策并非地方主动出台,而是在高层试压下的集体举动,从各地集中的3天时间全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。

张大伟指出,类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市,未来去杠杆将成为主流政策取向。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

  其次,各城市为什么力度差距巨大?从调控政策内容看,有蜻蜓点水、有触及灵魂的。整体看,北京、合肥的政策力度最大,其他城市基本属于蜻蜓点水。

严跃进也强调,对于其他三四线城市来说,政策依然是以去库存为主,并没有太大的动机去进行打压。但是此次政策收紧也会有一些心理方面的影响。比如说,后续购房者担心政策收紧,所以其他城市近期可能成交量反而会上升,尤其是房企的推盘节奏会加快。而对于部分购房者来说,确实希望房价下跌,所以这个时候会有观望。

  北京作为首都有表率作用,那么合肥为什么这么积极?

  除了价格涨幅原因外,与合肥新市长上任应该也有关系。其他城市看,政策力度不大,主要原因应该是在当下房地产依然是稳定经济的定海神针,不敢下死手

  再次,政策方向是什么?目前看,这一轮收紧政策,除了北京已经接近恢复到了2014年930前的政策压力,其他城市依然处于宽松中,充分证明了,2016年这一轮房地产的一二线城市火爆,是未在去库存宽松阶段,针对不同城市库存,做分化政策。

  在刺激阶段,一二线城市政策宽松过度,导致了市场恐慌,而且也使得资金过度集中在一二线城市,实际的全国去库存政策,并未落地到三四线城市。

  第四,未来政策效果会如何?从全国看,房地产疯牛依然会持续一段时间,预期北京与合肥市场会快速降温,但长期看,房地产市场走势依然要看央妈。

  第五,北京政策这么严,其他城市跟不跟?从政策预期看,北京版的本轮新政,给其他城市树立了榜样,特别是深圳等城市。还有合肥对二线城市的示范效应,都会影响政策继续加码。

  第六,不全面收紧信贷的本轮房地产恐慌下的市场,任何房地产调控政策都没有长效作用。

  张大伟认为,此轮限购依然没有调整到本轮房价暴涨的根源,现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期。要解决这个问题只能从“降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌”三方面来加码政策,比如增加土地供应;信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体;房地产去库存也不能只去一二线,银行对三四线城市可适当增加利率优惠。

  附表:2016年各地土地收入(中原地产研究中心统计)

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