高价拍下的,高价拿地普遍难开盘

作者: 股票基金  发布:2019-07-16

摘要:2016年是中国 房地产 市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。 与此同时,房企在土地市场疯狂抢地,也催生一波地王潮。 然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价...

高价拿地 中铁建面临“地王陷阱”

  2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。

1月8日,中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算,该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价记录,成为新的单价地王。

  与此同时,房企在土地市场“疯狂抢地”,也催生一波“地王潮”。

资料显示,该地块周边二手房项目当前均价约为3.4万元/平方米,中铁建此次拿地价格再现了“面粉贵过面包”的现象。

  然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”竟然被套了。

业内分析认为,在地方调控政策持续,限价令难以松动的局面下,当前土地市场的地王项目普遍面临“入市难、回本难”的窘境。尤其是,近两年在土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。

  12月中旬,南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目,目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于闲置状态。

中铁建溢价率43.9%夺苏州地王

  上海宝山顾村“地王”: 拿地近一年半,开盘时间仍未定

1月8日,苏州开启2018年第一场土地拍卖。根据出让公告信息,编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块,出让面积为37909平方米,容积率0.6,建筑面积约22745.46平方米,起始总价6.82亿元。

  2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

业内人士测算,该地块起拍楼面价达30000元/平方米,为当日拍卖土地起拍楼面价最高,最高楼面限价也达45000元/平方米。

  12月27日,每日经济新闻记者在到上述“地王”现场看到,上述项目案名为“央玺”,目前,地块已被围挡包围,围挡内10余座塔吊正在施工。

据悉,包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。最终,中铁建以总价98185万元竞得,成交楼面价43167元/平方米,溢价率43.9%。

  在项目展示中心,记者以购房者身份从一置业顾问处了解到,该项目大约在今年3月左右进场施工。

值得一提的是,该地块43167元/平方米的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录,比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价38745元/平方米)高出近5000元。此外,较2017年全市最高成交楼面价高出1.45万元/平方米。即便是对比土地市场较热的2016年,该成交单价同样高出约4000元/平方米。

  目前我们只是开放了展示中心,具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样,现在我们还无法确定。

资料显示,2017年苏州房地产市场总体平稳有序,单价地王和总价地王基本绝迹。据统计,2017年全年苏州土地市场最高成交楼面价为28861元/平方米,而2016年的苏州市土地最高单价为成交价38745元/平方米的“仁恒苏州地王”。

  该名置业顾问说,

高价地普遍难开盘

  明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。

值得一提的是,这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日,位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得,终成交价766667万元,楼面价27757元/平方米,溢价率53%。

  每日经济新闻记者注意到,尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%(约0.63万平方米)的保障房,并无偿交给宝山区政府,此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%(约1.8万平方米)的商品住宅作为租赁住房。这也意味着,扣除保障房和自持物业的面积后,可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。

2017年12底,中国指数研究院针对2016-2017年苏州市区所有土拍宅地统计分析显示,2016年苏州市区土拍宅地共75宗,其中已入市地块49宗,占比65%;尚未开售地块26宗,占比35%。同时,未开售地块出让时间大多数都在2016年9月后。

  但值得注意的是,目前,央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米,价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。

从26个未开售地块来看,楼面价38745元/平方米的“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”、28964元/平方米“中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块”,同样都是“楼面价位于区域板块高位的地块”。

  可见,央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。

中指院一位相关负责人分析指出,这些地块成交楼面价与周边竞品项目成交均价差距不大,甚至“面粉贵于面包”,在楼市调控收紧环境下,盈利空间有限。

  2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。

该负责人进一步指出,“针对苏州市场,成交楼面价20000元/平方米以上地块,高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间,盈利空间着实有限,同时在整体楼市调控趋紧的背景下,高价地项目普遍难以开盘。”

  时隔近一年半,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者实地走访了该地块。项目现场,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。

“地王项目”成陷阱

  “地王”变“闲王”

1月16日,中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。

  在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者发现,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

业内专家指出,由于一线城市调控政策最为严厉,当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线,甚至三四线转移。其中,二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。

  上述14宗未开工“地王”里,举例来看:

克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出,这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中,截至目前有14宗尚未开工。主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市,其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”,闲置时间已达一年以上。

  苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;

“事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的一二线城市,这些城市往往也是2017年政府‘控房价’的重点区域,区域‘限价’甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本”。克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为,例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”,拿地楼面价超过3.8万元/平方米,目前区域最高限价标准为4万元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。

  2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。

杨科伟表示,2017年开始地方楼市调控政策不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显,尤其是政府区域“限价”政策的出台,对房企即将入市的地王项目冲击不小。“因部分地王项目拿地成本过高,‘面粉贵于面包’的现象屡见不鲜,在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”记者 高伟

  东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。

  在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

  按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

  “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

  “开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金(尤其是现金流)出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。

  “地王”如何解套

  那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?

  以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。

  业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。

  安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

  张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

  而对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

  一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。

  12月底,全国土地出让市场风向改变,土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”;南京土地市场降温,两幅土地“流拍”;四川森宇南湖项目160亩地块,因无人报名而“流拍”;武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。

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